NRST概念下的”海外人士“指的是没有加拿大永久居民身份的、和没有加拿大国籍的个人。

一个价格100万的房子,NRST就是15万,够一对中产夫妻不吃不喝挣一年的,还得是税后收入。

满足下面3种情况其一的可以申请退回15%的海外买家税:

第一种:4年内成为移民,条件:

  1. 产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人。一旦出现其他人,比如父母为了协助贷款也上了产权,这NRST 就无法退了;
  2. Final closing date 的60天内必须自住,作为principal residence, 留下充分的自住证据。记住60天内入住是硬性条件,有人由于不知道这个规定,没在60天内及时入住,或者搬了但没有注意保留证据,这给后来的退税申请带来不少麻烦;
  3. Final closing date 起4年内成为加国移民,有登陆纸;
  4. 退税申请必须在登陆日的90天内送达。曾经有过实例,房主短登后回国,自认为条件都满足,退税不着急。半年后回来才发现已经过了90天的申请时效。这种情况尚无申诉成功的可能。

第二种:国际学生,条件:

  1. 产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人;
  2. Final closing date 起60天内必须搬入自住;
  3. Final closing date 当日必须持有合法学签;
  4. Final closing date 当日必须已经在安省认可的大学 (university/college) 全职在读;“全职” 指课业的60%以上, full time workload。秋冬两个学期必须full time,暑假不计;秋冬期间转学或换专业也可以,但依旧要保持 full time 状态;
  5. 从final closing date算起full time 读满2年就可以开始申请了,申请必须在final closing date 算起的4年内提交。

第三种:工签,条件:

  1. 产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人;
  2. Final closing date 起60天内必须搬入;
  3. Final closing date 当日有合法工签;
  4. Final closing date 当日必须已有安省的全职工作;每周工作不少于30小时,全年不少于1560小时;只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主,必须做到新旧工作之间的无缝衔接。曾经有实例,两份工作之间有一个星期的间隔导致退税申请被拒;
  5. 工作满1年就可以开始申请了,申请必须在final closing date 算起的4年内提交。

疫情时期特例

无论根据上面哪一种情形申请,都有60天内入住这一硬性条件。由于2020年爆发了COVID-19,安省政府也给出了疫情特例。

对于交接日期在2020-01-17到2020-07-24之间的,房主只要保证在2020-09-22之前或当天入住即算满足条件。交接日期没在这个范畴之内的,依旧遵循60天内入住。

Tax Avoidance

安省内任何房地产的交易都在审计范畴内。政府有权查看房主是否是加拿大公民、永久居民、是否属于 taxable trustee, 是否用自己的名义买房但实际为外国人代持房产。

如何提交

退税申请提交给安省 Ministry of Finance (不是CRA),正常情况下两个月左右就会收到回复,疫情时期大小官员都 work from home, 审批速度明显慢下来。材料完备没问题的则直接退税,材料不够完整的会被要求补材料,硬性条件不满足的就直接拒了。

顺利退税的会收到 15%NRST 的本金,正常情况下政府是不给利息的。

要求补材料的,安省会写清楚具体要求哪些材料,如果属于合理要求,老老实实按要求补上就好。实在找不到文件的一定解释为什么,可以跟对方商量拿个类似性质的文件代替行不行。但如果省府的要求不合理,要据理抗争。

硬性条件不满足的同学就要挨批评了。自己赚钱不易,爹妈赚钱不易,着实应该先确认满足退税条件再买房,然后按时入住、保留各种入住+自住证据。在提交申请之前,请专业人士给把把关,争取一把成,文件不多不少、细节完备;后期再补再解释往往夜长梦多。

NRST退税申请被拒了怎么办?

NRST退税申请被拒的可以申诉。申诉必须在 Notice of Disallowance 日期的180天内提交。如果错过了180天,可以申请 Extension of Time Request 解释为何没能在规定时间内提起申诉,并提供证明材料。Ministry of Finance 会根据具体情况决定是否接受,书面通知。总之,保持沉稳大气,不战斗到最后一刻、不流干最后一滴血不要放弃。

文章摘自:马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。邮件  admin@jktax.ca;微信 jkre-danny